Константин Победоносцев - Курс гражданского права. Тома I-III

Предполагаемые преобразования закладного права

Во втором отделении Собственной Его Величества канцелярии составлен был еще в 1859 году проект положения об обеспечении договоров и обязательств ипотечным порядком. Проект сей подвергался рассмотрению в Государственном Совете, откуда в 1860 году передан на обсуждение бывшей тогда в Петербурге комиссии об устройстве земских банков. Комиссия, по рассмотрении проекта, постановила заключение свое о главных началах ипотечного учреждения в России. Затем, в 1861 году, учреждена была по Высочайшему повелению особая комиссия для составления проекта законов об обеспечении долгов ипотечным порядком, в заведовании государственного секретаря; независимо от того в министерстве внутренних дел возникло предположение о повсеместном введении поземельных книг, и учреждена комиссия об устройстве в России правильной регистрации поземельной собственности. Наконец, в декабре 1867 г. все дело об ипотечной системе передано в министерство юстиции, где образовалась вновь комиссия по сему предмету, приступившая к делу в феврале 1868 года и составившая в 1869 г. проект устава об укреплении прав на недвижимое имущество и обеспечении взысканий ипотечным порядком.

По сему проекту предположено учреждение поземельных книг для вотчинной и ипотечной записки. В необходимой связи с сим учреждением состоит и совершенное изменение нашего закладного права, по образцу лучших иностранных законодательств, изученных в теории и на практике составителями проекта. Главнейшие черты этого проекта следующие: расширение кредита возможностью устанавливать несколько ипотек на одном имении; уничтожение системы запрещений с заменой оных запиской ипотеки в поземельной книге и, в подлежащих случаях, временными охранительными отметками; полное применение к записке начала публичности, в силу коего записанное право одно только считается действительным в формальной законной силе, как право вещное, специальности и старшинства; решительное устранение общих, тайных и привилегированных ипотек; свобода в совершении закладных сделок, с тем чтобы укрепление не было для них обязательно и чтобы они могли быть совершаемы нотариальным порядком; свобода в передаче закладных по усмотрению кредитора и выдача владельцу залоговых свидетельств, с тем чтобы они могли быть обращаемы в закладные нотариальным порядком, по усмотрению владельца; предоставление должнику возможности воспользоваться старшинством своего долга по закладной, когда этот долг погашается наследственным его преемством после кредитора; допущение личной ответственности должника, независимо от закладной, лишь по особому условию с кредитором; установление нового сокращенного порядка при взыскании по закладным, без вызова ответчика к суду, замена отдачи заложенного имения во временное владение залогодержателю — отдачей его, по желанию, во временное, отчетное управление кредитору до публичной продажи.

При тщательности рассмотрения этого проекта оказалось, что в него введены все дознанные на опыте усовершенствования и улучшенные формы, принятые в новейших законодательствах; но как некоторые из сих форм и правил, при всем своем достоинстве, могли не соответствовать той степени развития, до которой успела достигнуть экономия в России, и существующим условиям нашего кредита, то и признано нужным подвергнуть проект новому пересмотру в среде той же комиссии, в которой он выработался (подробное изложение законодательных работ по сему предмету см. в ст. г. Маркова, помещенной в журнале Гражд. и Торг. Права 1872 г. N 1 и 2). Ныне проект об обеспечении договоров и обязательств ипотечным порядком изготовлен в комиссии по составлению проекта гражданского уложения, но еще не получил движения в порядке законодательном.

От права на залог, приобретаемого по договору частных лиц между собой, отличается у нас право на залог и заклад, приобретаемое кредитным установлением или казенным ведомством на имущество частного лица, по взаимному договору. О некоторых особенностях этого права следует упомянуть. Хотя многие из кредитных установлений, о коих упоминается в XI т. Св. Зак., уже прекратили свою особливую деятельность, но прежние обязательства по залогу в сих установлениях еще существуют в полном действии, и потому правила сих установлений сохраняют еще практическое свое значение. Кредитные установления, как-то: Заемный Банк, Коммерческий Банк, Сохранные Казны, Приказы Общественного Призрения и общественные банки, пользовались правом раздавать свои капиталы под залог недвижимого или заклад движимого имущества. Право это, с одной стороны, имеет целью выгоды самых учреждений, с другой — выгоды частного кредита и промышленности. Залог совершается непосредственно обязательством частного лица перед банком. Благонадежность имущества недвижимого удостоверяется свидетельством присутственного места или старшего нотариуса; дома и строения должны быть застрахованы. На имущество, принятое в залог, налагается запрещение. Затем без согласия банка не допускается никакое отчуждение, перезалог или раздел и раздробление залога (1329 ст. Гражд. Зак.); только экспроприация не требует согласия банка (Зак. Гражд., 713, прим.).

При всяком необходимом переходе имущества возобновляется и обязательство залога на имя нового владельца.

Продажа имения может быть совершена с согласия банка и с переводом долга. Согласие банка в случае отчуждения требуется непременно. Зак. Гражд. 713 и Уст. Кредитн.

С залогом недвижимого имения соединен постепенный выкуп его. Срок займа бывает на 15, 28 лет, на 33 года или на 28 и 33, или на срок еще более продолжительный, так что каждый год уплачиваются и проценты погашения по расчету. Срок означается обыкновенно на выпускаемых банками закладных листах, которые печатаются по утверждаемой Министром Финансов форме; впрочем, в последнее время законом 27 мая 1891 г. (собр. узак. N 688) акционерным земельным банкам предоставлено право выпускать закладные листы и без обозначения на них срока погашения.

В заложенном имении допускается и право другого лица на обеспечение. Это происходит оттого, что при залогах сего рода определительнее означается ценность имения. Если оно по ценности своей превышает сделанную ссуду, то заемщику выдается дополнительное свидетельство с означением, в какую сумму имение заложено в банк, так что в остальной своей ценности имение может быть представлено в залог по казенным подрядам, поставам и другим обязательствам (см. выше о законе 1862 г.)

Когда с погашением определенной части долга в течение времени количество долга уменьшается до известного размера, дозволяется приводить долг в первоначальную норму, посредством перезалога. Кроме того, залог имущества и долг может быть переведен из одного кредитного установления в другое.

Имение заложенное служит исключительным обеспечением банка и не обращается на удовлетворение других долгов; но если на заемщике скопится много других долгов и он оказывается несостоятельным, то с согласия банка имение, и несмотря на исправный платеж банку, может быть подвергнуто публичной продаже с тем, что долг банку во всяком случае удовлетворяется преимущественно (см. мн. Государ. Сов. 12 февраля 1862 года о льготах и облегчениях помещикам при залоге имений).

Неисправность по обязательству между частными лицами возникает, и взыскание может быть начато только тогда, когда минул срок закладной, а до того времени нет необходимости в платеже. Но по залогу в кредитных установлениях, при особенных условиях займа, исполнение обязательства совершается ежегодно, периодически, и потому взыскание может начаться до истечения окончательного срока займа, как скоро периодические платежи окажутся в неисправности. Банк сам себя удовлетворяет непосредственно, ибо от себя сообщает о взятии имения в опеку и об описи; затем, по истечении льготных сроков, назначает имение у себя в продажу и сам продает его с аукциона, удовлетворяя себя прежде всего.

Мнением Гос. Сов. 22 октября 1877 г. положено, что в случае уменьшения ценности заложенного имения по вине собственника кредитное установление может требовать возврата соразмерной части ссуды и ранее первоначально установленного срока. Посему поземельные банки, в случае обеспечения заложенного имения посм. заключения собственниками недобросовестных договоров, имеют право оспаривать такие договоры перед судом, в обеспечение своих интересов. Банк не может требовать уничтожения таких договоров, если залогодатель исправно производит платежи свои, но может просить о признании сих договоров недействительными на случай продажи имения, по неисправности в платежах. Касс. 1881 г., N 166.